Un bail est un contrat qui lie deux ou plusieurs parties aux termes de l’accord. Parfois, après avoir signé un contrat de location ou un bail, un locataire peut avoir besoin de quitter le logement locatif plus tôt pour diverses raisons. De même, le propriétaire peut résilier le bail dans certaines circonstances. Il est important de respecter les lois de l’État du Sénegal, ainsi que les spécifications du bail, pour fournir un avis d’intention de résilier un bail.
Résiliation du bail par le locataire
Le bail étant un contrat, les locataires sont liés par la durée du bail. Cela signifie qu’ils sont responsables du paiement du loyer pendant la durée du bail. Des exceptions à cette règle existent, en particulier si le propriétaire rompt ou viole le bail. Le locataire avant de résilier son contrat doit savoir dans lequel de ces deux scenarios son bail est classé.
–Le premier concerne les baux à durée déterminée. Ils ont généralement une date de reconduction tacite à l’issue de la période spécifiée par l’accord. Pour mettre fin au contrat, le locataire doit donner un préavis au propriétaire par huissier au moins 6 mois avant l’expiration du terme de trois ans.
-Pour ce qui concerne un contrat de location à durée indéterminée, le contrat est résiliable en soumettant un préavis de deux mois adressé au propriétaire des lieux par le billet d’un huissier.
Si un propriétaire enfreint les conditions du bail, en particulier les codes de santé et de sécurité, le locataire peut être en mesure de déménager sans préavis, ou en donnant moins de préavis que généralement requis. Légalement, cela s’appelle « l’expulsion implicite », ce qui signifie que puisque les locaux locatifs sont invivables, le locataire est effectivement expulsé de la propriété. Cela peut également être le cas si une catastrophe naturelle, ou des dommages importants au logement locatif, empêchent le locataire de demeurer dans le bien locatif. Si le locataire rompt un bail sans motif légalement protégé, le propriétaire peut intenter une action en dommages-intérêts.
Obligation du propriétaire de limiter les dommages
Le propriétaire a l’obligation d’atténuer ou de déployer des efforts raisonnables pour relouer le logement locatif après qu’un locataire a rompu le bail. Généralement, les efforts raisonnables sont ce qu’une personne raisonnable ferait dans des circonstances similaires. Il serait probablement déraisonnable, par exemple, pour un propriétaire de laisser la propriété inoccupée pendant trois ans, puis de poursuivre l’ancien locataire pour le loyer pendant cette période.
L’obligation de mitiger peut s’avérer éprouvante pour le bailleur, puisque l’inconvénient de la relocation découle de la décision du locataire de résilier le bail prématurément. En faveur du propriétaire, les frais réels de publicité de l’unité peuvent être facturés au locataire qui quitte. Et certains baux incluent des frais de résiliation, ou une confiscation spécifique du dépôt de garantie du locataire en cas de rupture du bail.
Problèmes liés au dépôt de garantie
Généralement, les propriétaires disposent de deux semaines à un mois pour restituer le dépôt de garantie d’un locataire une fois que celui-ci a quitté les lieux locatifs. Les propriétaires peuvent déduire du dépôt de garantie du locataire pour des raisons valables et selon la méthode appropriée. Les déductions doivent être présentées dans un document écrit et détaillées, et le paiement doit être retourné pour tout solde de dépôt. Il est important de faire un suivi auprès du propriétaire si les déductions semblent inappropriées. Tout accord conclu doit être documenté par écrit.
Résiliation du bail par le propriétaire
Comme le stipule l’article 574 du Code des Obligations Civiles et Commerciales, le bailleur personne physique peut refuser le renouvellement du bail à durée déterminé dans 2 cas:
1ere cas: Lorsqu’il décide de reprendre les lieux pour les habiter lui même ou les faire habiter par son conjoint, ses ascendants, ses descendants en ligne directe ou ceux de son conjoint.
2eme Cas: Lorsqu’il décide de reprendre les lieux pour les démolir et les reconstruire.
Dans chacun des cas le bailleur est tenu de notifier le locataire du refus de renouvellement servi, à peine de nullité, six mois avant l’expiration du délai de 3 ans.
Que doit contenir le préavis du refus de renouvellement du contrat à durée déterminé pour être valide?
Dans le cas où le bailleur decide d’habiter les lieux lui même ou les faire habiter par son conjoint, ses ascendants, ses descendants en ligne directe ou ceux de son conjoint, le préavis délivré au locataire doit indiquer 4 elements à savoir:
- L’identité complète de la personne au profit de laquelle le droit de reprise est exercé.
- Son lien de parenté avec le bailleur
- Son adresse actuelle
- La reproduction intégrale des dispositions de l’article 583, l’article énumère que Le propriétaire qui signifie son intention de reprise pour occupation personnelle en application des dispositions des articles 574 et 576 doit installer le bénéficiaire désigné dans les lieux dans le délai de trois mois suivant le jour de l’éviction du locataire. Le bénéficiaire du droit de reprise est, en outre, tenu d’habiter effectivement les lieux libérés pendant deux années consécutives à compter de son habitation.
Dans le cas où le bailleur decide de reprendre les lieux pour les démolir et les reconstruire, le préavis délivré au locataire doit indiquer 5 elements à savoir:
- La nature et la description des travaux projetés
- La référence complète du permis de construire
- Le nom, le cas échéant, de l’architecte et celui de l’entreprise suivant et exécutant les travaux
- L’engagement du bailleur de ne pas faire occuper les lieux, à quelque titre que ce soit, sauf pour gardiennage du chantier, depuis le déguerpissement du locataire jusqu’à la réception de l’immeuble reconstruit
- La reproduction intégrale de l’article 583. L’extrait de cette article demontre que le propriétaire qui signifie son intention de reprise pour démolir et reconstruire les lieux doit commencer les travaux dans le délai de trois mois suivant le jour de l’éviction du locataire et ne peut faire occuper les lieux, à quelque titre que ce soit, sauf pour gardiennage du chantier, jusqu’à la réception de l’immeuble reconstruit
Au Sénégal un propriétaire peut légalement expulser un locataire si le preneur enfreint les termes du bail ou a enfreint la loi. La violation par le locataire doit être significative, comme un retard de loyer, ou l’emploie le bien loué autres que celui auquel il a été destiné (article 554 du Code des Obligations Civiles et Commerciales). Les infractions à la loi, comme la vente de drogue sur place, justifient la résiliation du bail par le propriétaire. Le propriétaire doit d’abord envoyer un avis de résiliation au locataire, indiquant clairement que le bail a été résilié. Les conditions de l’avis varient selon les lois en place au Sénégal, tout comme les exigences relatives à la remise de l’avis. Le locataire peut bénéficier d’un délai pour remédier à la violation, en payant le loyer impayé. Ou l’avis peut indiquer que le locataire doit quitter les lieux ou risquer l’expulsion. Un propriétaire peut intenter une action en expulsion contre un locataire qui demeure dans le logement locatif après avoir reçu un avis de résiliation. Une expulsion est une expulsion ordonnée par le tribunal du locataire. Le propriétaire dépose généralement une plainte auprès du tribunal, le locataire a le temps de répondre et si le propriétaire l’emporte devant le tribunal, il reprend possession de la propriété.