Ces dernières années, de nombreux français ont décidé de changer de vie et de tourner la page pour investir au Sénégal.
Ce pays d’Afrique occidentale est célèbre pour sa beauté naturelle, l’esprit artistique de ses habitants, ses plages préservées, son artisanat et sa capitale, Dakar.
Ceux qui souhaitent investir dans ce pays trouveront une série d’opportunités à ne pas sous-estimer, à commencer par les investissements immobiliers.
Si l’acquisition d’un terrain au Sénégal est relativement courante, on entend régulièrement parler d’arnaques, d’escroqueries ou de personnes qui déplorent de ne pas avoir reçu les informations adéquates.
Si vous avez l’objectif d’acheter un terrain au Sénégal, dans cet article vous trouverez les 5 étapes incontournables à suivre.
Vérifier le potentiel d’un terrain au Sénégal
Lorsque vous visitez un terrain au Sénégal dans une optique d’acquisition, il est important de suivre une approche méthodologique.
Le premier conseil est de ne pas vous laisser influencer par l’état du terrain à l’instant T, mais de regarder plutôt son potentiel.
Parmi les éléments capables de contribuer à sa mise en valeur, la présence de murs, de puits, de plantations (manguiers, bougainvilliers, etc.), ainsi que son emplacement.
Le procès-verbal de vérification d’un terrain
Face à un terrain intéressant, voici deux actions prioritaires à mettre en place :
Vérifier que le terrain soit borné, car les bornes permettent de connaître sa superficie réelle.
Vous assurer que la personne qui souhaite vous vendre son terrain soit réellement propriétaire de la parcelle.
En effet, de nombreux sénégalais de la diaspora ont vécu des expériences négatives, en se faisant escroquer parfois par des proches.
En tant qu’étranger, les risques de tomber sur une mauvaise affaire seront d’autant plus probables.
Lorsqu’une personne vous propose un terrain, demandez-lui systématiquement le procès-verbal de vérification.
Il s’agit d’un document gratuit souvent méconnu même des propriétaires, qui se réclame auprès de la Mairie du lieu dans lequel se situe le terrain.
Ce document contient le nom du propriétaire et les numéros de parcelles avec leur localisation.
1. Rédiger l’acte de cession
Si, après réflexion, vous avez décidé d’acheter un terrain, il va falloir entamer une procédure en prenant soin de respecter un ordre chronologique.
La première action à mettre en place est la rédaction de l’acte de cession, équivalent à l’acte de vente.
Les informations devant apparaitre dans un acte de cession sont :
- le nom du propriétaire,
- le nom de l’acheteur,
- le descriptif,
- le prix,
- le nom d’au moins deux témoins.
Lors de l’acquisition d’un terrain, il n’y a pas d’obligation de passer par un notaire : il existe la possibilité d’opter pour un acte sous seing privé. Télécharger un exemplaire d’ Acte de vente
2. Faire une demande de mutation
Une fois le terrain acheté et l’acte de cession obtenu, la deuxième étape consiste en une demande de mutation, afin que le bien passe à votre nom.
Vous l’obtiendrez à la Mairie où est situé le terrain en vous munissant des documents suivants :
• une copie de l’acte de cession,
• une copie de l’acte de propriété du vendeur,
• les photocopies des pièces d’identité du vendeur et de l’acheteur,
• un versement, d’un montant d’environ 200 mille francs CFA, soit un peu plus de 300 euros.
Acte d’attribution et acte administratif
A la fin de la procédure, la Mairie vous consignera un acte d’attribution, vous reconnaissant comme nouveau propriétaire du terrain.
Ce document présente votre l’identité, les numéros des parcelles et la localisation. Il précise en outre que vous devrez effectuer la mise en valeur du bien dans un délai de deux ans.
Cette mise en valeur vise à améliorer le terrain et peut consister en la construction d’un mur, d’un puits, l’installation de plantations (par exemple de manguiers), etc.
L’acte d’attribution est un document encore présent aujourd’hui, mais qui a été remplacé par un nouveau document, l’acte administratif.
La principale différence est que dans l’acte administratif, le délai pour accomplir une mise en valeur est ramené à un an.
En outre, il est précisé de façon claire que l’acte administratif pourra être retiré si la mise en valeur n’est pas réalisée dans ce délai.
La demande de mutation est une procédure pouvant prendre plusieurs semaines, voire plusieurs mois.
3. Faire une demande de plan cadastral
La troisième étape est la demande du plan cadastral auprès du cadastre.
Il existe un ancien modèle qu’il est encore possible de trouver, caractérisé par des coordonnées topographiques à 5 chiffres.
Il s’agit de coordonnées fictives, car le géomètre qui a signé le plan ne s’est pas rendu sur le terrain, en se limitant à prendre les relevés topographiques disponibles dans ses données.
Cet ancien modèle de plan cadastral comporte le nom du propriétaire, la surface du terrain et les identifications des bornes.
Il a été revu et actualisé, en se transformant en plan NICAD.
Dans le plan NICAD sont indiqués : le numéro d’identification du cadastre, le nom du propriétaire, la surface du terrain, les différentes bornes d’identification et les relevés topographiques.
Ces derniers comportent 8 chiffres et non plus 5.
Regarder le nombre des chiffres des relevés topographiques permettra donc d’être sûr qu’un plan cadastral est aux normes NICAD.
Voir aussi l’article: Comment vendre son terrain au Sénégal?
4. Enregistrer l’acte de vente
L’étape suivante est l’enregistrement de l’acte de vente auprès des impôts et domaines.
Les documents suivants seront nécessaires :
- l’acte de vente,
- le plan du terrain,
- l’acte administratif.
Il faudra également vous acquitter d’une somme d’environ 10 % de la valeur du terrain.
5. Faire une demande de bail
L’acte de cession enregistré, il vous reste une dernière étape : la demande de bail.
Lorsque vous achetez un terrain au Sénégal, deux types de contrats vous seront principalement proposés.
Le titre foncier, avec lequel vous êtes pleinement propriétaire de votre terrain et le bail, avec lequel vous êtes locataire du terrain.
Ce dernier est un bail emphytéotique d’une durée de 30 ans, renouvelable 20 ans.
Aujourd’hui, le bail représente entre 80 et 85% des terrains qui sont proposés au Sénégal.
Il est important de savoir qu’à l’heure actuelle, le bail peut se renouveler facilement, même au-delà de 50 ans.
Si vous achetez un terrain en bail, cela signifie que vous achetez le droit d’être locataire de votre terrain, et vous devrez donc payer un loyer.
C’est ce qu’on appelle la demande de bail.
Mais il peut s’écouler un temps très long entre la demande de bail et son obtention, parfois des années.
Pendant ce temps, vous ne payerez pas de redevance annuelle pour la location.
Pour être en règle, ou dans l’optique de revendre un jour votre terrain, effectuer une demande de bail s’avère essentielle.
Elle se présente sous la forme d’un courrier à adresser au chef du centre des services fiscaux, accompagné d’un versement.
Généralement la somme de dépôt varie entre 40 000 et 60 000 francs CFA.
Documents requis pour une demande de bail
Pour une demande de bail, les documents suivants seront à fournir en 4 exemplaires :
- le courrier de demande de bail,
- l’acte administratif,
- l’acte de vente enregistré aux impôts et domaines,
- la photocopie de votre carte nationale d’identité ou de votre passeport,
- le plan cadastral NICAD,
- 40 000 francs CFA pour la provision du bail.
Bien qu’une demande de bail puisse rester en attente des années, il est néanmoins important d’accomplir cette démarche, afin d’éviter des préjudices ultérieurement.
Une fois la demande de bail exécutée, une démarche supplémentaire conseillée est la réclamation d’un pv de vérification auprès de la Mairie.
Vous serez ainsi certain que votre nom figure en tant que propriétaire de la parcelle.
Pour ce qui concerne le montant de la redevance annuelle, à titre d’exemple pour un terrain d’environ 500 mètres carrés, il a été demandé 250 750 francs CFA, soit 393 euros.
En conclusion, si être propriétaire d’un terrain en bail pourrait vous laisser dubitatifs, ce type de transaction peut être stable et sécurisé, à condition de respecter le processus indiqué étape par étape.
Comme l’explique Frantz Champin sur cette video.